Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?
Когда вы рискуете?
Безрадостные результаты вас могут ожидать в различных ситуациях. Стоит упомянуть о самых распространённых из них. Например, стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил. Либо при проведении альтернативной сделки стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не прописали их. В этом случае средства за жилое помещение может получить не продавец, как полагается, а покупатель или третьи лица. Еще один рискованный вариант - оформление договора купли-продажи, согласно условиям которого продавец заранее, до фактического принятия денег подтвердил их получение, и это нашло отражение в договоре. Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за свою квартиру денежные средства, жилое помещение они смогут вернуть. В чем они заблуждаются?
Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон только в исключительных случаях и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором, как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в его собственность проданного жилого помещения - он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.
Стоит обратить внимание на следующие моменты:
1. Специальное условие договора о его расторжении
Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространённое из них - неуплата денежной суммы за жилое помещение. Необходимо отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор в связи с его неоплатой. И если договором данные права продавца прописаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств весьма невелики.
Так, с 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовало возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. Из более чем 300 судебных споров о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено большинство исков.
2. Существенное нарушение условий договора купли-продажи
По мнению некоторых судов, в том числе Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т.к. продавец имеет право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств.
Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора. Суды обращают внимание на такие моменты, как срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год), социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства), иные факторы. Что характерно, именно в Московском регионе суды, в отличие от судов на периферии, и в отличие от позиции Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.
3. Отсутствие расписки не может свидетельствовать о неоплате договора
Стоит отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении. В договоре среди прочих условий может быть отражено, что «расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным. Большинство судов при отсутствии расписки считаютподтверждением факта оплаты соответствующие пункты договора купли-продажи с прямым указанием об оплате, проведенной покупателем недвижимости до момента подписания документа. Для суда это является достаточным письменным доказательством выполнения финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.
В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврат переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке.
Адвокат («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), специально для ГдеЭтотДом.РУ
Бесплатные образцы исков, жалоб, договоров и др. сайт
Возможные варианты в этом случае:
- стороны договорились о расторжении - в этом случае расторжение договора будет по соглашению сторон;
- стороны не смогли договориться о расторжении - тогда инициатором будет та сторона, которая считает, что её права нарушены и вторая сторона не выполнила обязательства;
- расторжение в суде.
Расторжение договора поставки по соглашению сторон
Оптимальный вариант, если стороны смогли договориться и расторгают договор по соглашению сторон, предварительно согласовав детали и завершив расчеты. Результатом таких договоренностей будет документ, подписанный сторонами - Соглашение о расторжение договора.
Что необходимо указать в соглашении:
- дату расторжения;
- урегулировать взаимные задолженности. Если был внесен аванс, то срок возврата аванса, если был поставлен товар, но на дату заключения соглашения не оплачен, согласовать дату оплаты;
- согласовать ответственность за исполнение финансовых обязательств, предусмотренных соглашением, так как договорная неустойка после расторжения договора применяться не будет;
- в том случае, если на поставленный товар установлен гарантийный срок, зависящий от срока действия договора, уточнить срок гарантии;
- иные обязательства, например, возврат некачественного товара (если расторжение по причине ненадлежащего качества), сроки возврата тары.
Оформляется соглашение о расторжении только в письменном виде, за подписью обеих сторон.
Последствием расторжения будет прекращение обязательств сторон по договору. То есть обязательства, предусмотренные договором, после расторжения не подлежат исполнению.
Важно! Если соглашением о расторжении предусмотрены обязательства, к примеру, возврат денежных средств или оплата полученного товара, то эти обязательства будут регулироваться уже на основании заключенного соглашения, и в соглашении можно указать ответственность за невыполнение в срок этих обязательств.
Одностороннее расторжение договора поставки
Одностороннее расторжение, как правило, производится в судебном порядке и отказ от договора допускается только в установленных Гражданским кодексом случаях. В отношении договора поставки отказ предусмотрен в ст.523 ГК РФ, то есть законодательство допускает одностороннее расторжение по инициативе одной из сторон во внесудебном порядке.
Но в ст.523 ГК РФ перечислены только основания расторжения договора поставки, поэтому рекомендуется в договоре предусмотреть:
- процедуру расторжения - в какой срок направляется уведомление, по какому адресу;
- порядок урегулирования обязательств сторон - как производится оплата за поставленные товары, возврат предоплаты в случае непоставки товара;
- момент расторжения - в какой срок после направления (или получения) уведомления о расторжении договор считается расторгнутым;
- обязательства сторон после расторжения - например, порядок удовлетворения претензий в случае обнаружения недостатков в поставленном товаре.
Кроме того, стороны могут предусмотреть дополнительные причины расторжения договора поставки, хотя судебная практика и неоднозначна в этом отношении.
Расторжение договора поставки поставщиком
Причины отказа поставщика, прямо предусмотренные разделом, регулирующим поставку товара и установленные ст.523 ГК РФ:
- нарушение покупателем сроков оплаты или невыборка товаров, причём такие нарушения должны быть неоднократными.
Также в главе «Купля-продажа» есть иные причины, по которым поставщик может расторгнуть договор:
- отказ покупателя принять и оплатить товар;
- невыполнение покупателем обязанности застраховать товар, когда это обязательно по договору;
- неполучение указания покупателя кому отгружать товар.
При этом в случае расторжения поставщиком договора в связи с неоплатой поставщик вправе потребовать вернуть неоплаченный товар.
К примеру, в случае расторжения договора по причине неоплаты поставленного оборудования, поставщик вправе потребовать возврат оборудования и возмещения износа, при этом он может требовать фактического износа оборудования, а не расчетного.
Расторжение договора поставки по инициативе покупателя
Причинами отказа покупателя от договора могут быть согласно ст.523 ГК РФ:
- неоднократные случаи поставки с нарушением срока;
- качество полученного товара не соответствует установленному в договоре, и при этом невозможно устранить недостатки в срок.
Кроме того, можно расторгнуть по причинам, установленным главой 30 «Купля-продажа»:
- отказ поставщика передать проданный товар;
- нарушение поставщиком требований к качеству товара;
- невыполнение поставщиком своей обязанности по страхованию товара.
Прекращение договора поставки в связи с невозможностью исполнения
Необходимо назвать ещё две причины прекращения договора поставки:
- прекращение договора в связи с невозможностью исполнения (п.1 ст.416 ГК РФ);
- прекращение договора в связи с изданием акта органом государственной власти (п.1 ст.417 ГК РФ).
Эти причины не зависят от воли сторон и не требуют подписания соглашения о расторжении, но повлекут последствия для сторон, поэтому при составлении договора можно предусмотреть обязательство незамедлительно уведомить в случае возникновения таких обстоятельств и предусмотреть возможные последствия или срок согласования в случае наступления таких ситуаций.
При этом если контрагент не согласен с расторжением, или нарушение второй стороны прямо не предусмотрено ни законодательством, ни договором, придётся обращаться в суд - требовать расторгнуть договор. Если договор расторгается в судебном порядке, то он считается прекращённым с даты вступления в силу решения суда.
Сложно прогнозировать в случае одностороннего расторжения договора действия второй стороны, поэтому рекомендуется уже до направления уведомления о расторжении посоветоваться с юристом для анализа ситуации, документов и грамотного формулирования ваших требований.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
1. Основанием для расторжения контракта подрядчиком послужила неоплата принятых работ в полном объеме в течение длительного времени, отсутствие ежемесячного финансирования выполненных работ, что не позволило окончить работу в установленный договором срок.
Муниципальный заказчик заключил с подрядчиком муниципальный контракт на выполнение работ по строительству водопроводных сетей. Выполнение работ подтверждается подписанными сторонами актами приемки, их оплата произведена муниципальным заказчиком частично.
Просрочка оплаты принятых работ в полном объеме в течение длительного времени не позволила окончить работу в согласованный в контракте срок и послужило основанием для расторжения договора подряда. После этого подрядчик обратился в суд с иском о взыскании задолженности.
Принимая решение об удовлетворении иска суд руководствовался положениями заключенного муниципального контракта, предусматривающего обязанность заказчика передать подрядчику проектно-сметную документацию, подлежащую применению при выполнении работ, с оформлением акта приема-передачи; оплата за выполненные работы, производится ежемесячно в размере 40 процентов от стоимости выполненных работ; в течение 5 рабочих дней заказчик рассматривает и подписывает акты выполненных работ или направляет подрядчику обоснованный отказ.
Судом установлено, что проектно-сметная документация была утверждена заказчиком с просрочкой 4 месяца, несмотря на неоднократные письменные обращения подрядчика о ее согласовании. Предусмотренный контрактом срок оплаты выполненных работ был нарушен заказчиком.
Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
При таких обстоятельствах судами сделан вывод о том, что действия подрядчика по приостановлению работ, а затем по расторжению договора подряда соответствует требованиям статьи 328 ГК РФ и условиям контракта. Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций (пункт 7 Обзора судебной практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с договором строительного подряда, утвержденного постановлением Президиума ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2011 г. №1).
Комментарий:
Ключевым момент в данном споре является нарушение конечного срока выполнения работы. Данное нарушение чаще всего происходит по вине подрядчика, реже - заказчика или при смешанной форме вины (по вине обеих сторон).
В данном споре подрядчик обратился с иском о расторжении контракта, посчитав, что невыполнение обязательства по выполнению работы возникло по вине муниципального заказчика. В обоснование своей позиции подрядчик привел два ключевых довода.
Во-первых, со стороны заказчика имела место существенная просрочка (4 месяца) передачи подрядчику проектно-сметной документации. Данное обязательство заказчика является встречным - без получения указанной документации подрядчик не сможет приступить к выполнению работы. Также обращает внимание тот факт, что подрядчик предпринимал неоднократные меры получить проектно-сметную документацию от заказчика.
Во-вторых, условиями муниципального контракта предусматривалась оплата выполненных работ лишь в размере 40 процентов от их фактического выполнения. То есть подрядчик фактически кредитовал заказчика в значительном объеме. Просрочка в оплате выполненных работ допускалась заказчиком в течение длительного времени . Суд также посчитал обязательство по оплате работы встречным - в силу условий контракта и пункта 1 статьи 711 ГК РФ принятие результата работ заказчиком порождает его встречную обязанность по его оплате подрядчику.
Надо заметить, что заказчик не смог (в силу объективных или субъективных причин) представить доказательства наличия вины подрядчика в нарушении срока выполнения работы.
Также следует отметить, что из приведенного примера не ясно: был ли муниципальный контракт расторгнут по соглашению сторон или же подрядчик воспользовался правом одностороннего отказа от исполнения договора подряда, предусмотренным пунктом 2 статьи 719 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ.
2. Вступившим в законную силу судебным актом установлено, что работы по контракту были выполнены не в полном объеме, с отступлением от проектной документации, с нарушением технологий строительства и применением некачественных материалов, в связи с чем государственный контракт на строительство и разработку рабочей документации подлежит расторжению.
Между заказчиком и подрядчиком был заключен государственный контракт на выполнение работ по строительству и разработке рабочей документации на основании выполненного проекта общежития. Заказчик перечислил подрядчику аванс.
В связи с существенными нарушениями подрядчиком условий заключенного контракта заказчик предложил подрядчику расторгнуть контракт и возвратить неизрасходованный аванс. Не достигнув соглашения заказчик обратился с иском о расторжении государственного контракта и взыскании убытков (неизрасходованного аванса).
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования заказчика удовлетворены. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов, указав, что подрядчик не выполнил работы в установленный контрактом срок, что является существенным нарушением условий контракта и основанием для его расторжения (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Кроме того, суд указал, что вступившим в законную силу решением по другому делу было установлено, что работы были выполнены по контракту не в полном объеме, с отступлением от проектной документации, с нарушением технологий строительства и применением некачественных материалов, которые подрядчиком не устранены, а строительство не завершено и не сдано заказчику.
Суд также указал, что представленные подрядчиком акты формы КС-2 и справки КС-3, подписанные им в одностороннем порядке, не могут быть признаны в качестве доказательств выполнения им перечисленных в них работ, так как указанные в данных документах работы не были надлежащим образом сданы подрядчиком и приняты заказчиком в соответствии со статьями 720 и 753 ГК РФ (пункт 8 Обзора судебной практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с договором строительного подряда, утвержденного постановлением Президиума ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2011 г. №1).
Комментарий:
Предусмотренный государственным контрактом конечный срок наступил, а работа подрядчиком не выполнена и не сдана заказчику - бесспорные основания для расторжения контракта, при условии отсутствия вины заказчика в нарушении срока выполнения работы.
Остается неясным почему заказчик предъявил требование о расторжении государственного контракта после вынесения судебного решения по другому делу. Полагаю, более целесообразным было бы объединение двух требований в одно производство.
Также считаю, сумма неизрасходованного подрядчиком аванса, строго говоря, является не убытками заказчика, а неосновательным обогащением подрядчика.
3. Подрядчик, не выполнивший работы в срок по причине неисполнения заказчиком встречных обязательств, не признается нарушившим условие договора подряда о сроке выполнения работ.
Заказчик обратился с иском к подрядчику о расторжении муниципального контракта, ссылаясь на существенное нарушение сроков выполнения работ (статья 715 ГК РФ). Арбитражный суд требования удовлетворил, а суд апелляционной инстанции принятое по делу решение отменил, в удовлетворении иска отказал. Основание для отмены послужило невыполнение подрядчиком в срок полного объема работ произошло по вине заказчика, не исполнившего встречное обязательство - не передал по акту подлежащие реконструкции объекты, а также проектную и техническую документацию. При этом было отмечено, что подрядчик неоднократно обращался к заказчику и предупреждал его об отсутствии проектно-технической документации, отсутствии доступа к подлежащим реконструкции объектам и иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности результатов выполняемой работы либо создающим невозможность завершения работы в срок.
По мнению суда апелляционной инстанции подрядчик не имел возможности окончить работы пот реконструкции объекта в срок, поэтому отсутствовали основания для расторжения муниципального контракта (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.09.2010 по делу №А58-5831/2009; постановление ФАС Московского округа от 16.02.2006 №КГ-А40/343-06 по делу №А40-14173/05-23-121).
Комментарий:
В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ на подрядчика может быть возложена ответственность за невыполнение работы в предусмотренный договором срок только при наличии его вины (умысла или неосторожности). Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательству и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Подрядчик неоднократно уведомлял заказчика в письменной форме о невозможности выполнения работы в установленный срок: об отсутствии проектно-технической документации, отсутствии доступа к подлежащим реконструкции объектам и иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозящих годности результатов выполняемой работы либо создающим невозможность завершения работы в срок. Заказчик данные обращения подрядчика проигнорировал.
Кроме того, в силу статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Следовательно вина подрядчика в невыполнении обязательства отсутствует, поскольку заказчик не выполнил встречные обязательства.
4. Если подрядчик не приступил к исполнению работ, а сроки их исполнения истекли, письмо заказчика о прекращении подрядчиком работ и предоставлении калькуляции затрат с учетом конкретных обстоятельств может быть расценено как заявление об одностороннем отказе от договора по статье 715 ГК РФ.
Заказчик обратился с иском к подрядчику о взыскании неотработанного аванса по договору на выполнение работ по организации и обеспечению формирования и согласования во всех необходимых инстанциях документации, оформляющей выделение земельных участков заказчику в аренду. Предусмотренный договором срок выполнения работ составил 150 календарных дней с момента его подписания.
Судебные инстанции пришли к выводу о том, что отношения сторон вытекают из договора подряда и регулируются положениями главы 37 ГК РФ. Письмом заказчик обратился к подрядчику с просьбой прекратить работы и предоставить калькуляцию понесенных затрат по объекту. Ответчик уведомил заказчика о приостановлении работ. Судебными инстанциями установлено, что в материалы дела не представлены доказательства выполнения работ в установленный договором срок. Имеющаяся в деле переписка сторон свидетельствует о том, подрядчик не приступил к выполнению работ. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддержал выводы судебных инстанций о том, что заказчик в силу статьи 715 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора, на что и было по существу направлено письмо заказчика (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.03.2010 по делу №А33-6858/2009; пункт 8 Обзора практики рассмотрения споров по договору подряда, одобренного Президиумом ФАС Уральского округа 30.03.2007).
В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее-ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах. Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств. В п. 8 обзора ВС разъясняет, что неоплата товара покупателем при добросовестном исполнении обязательств продавцом признается существенным нарушениям условий купли-продажи.
В качестве примера в обзоре приводится определение ВС РФ (N 5-КГ17-13) по иску женщины, которая продала свой земельный участок и дом, но так и не получила от покупателя предусмотренной соглашением оплаты.
История разбирательства
Женщина обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, переданного ему по договору.
Истица заключила с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым последний должен был получить жилой дом и участок земли и передать женщине оговоренную договором денежную сумму. Свою часть обязательств истица выполнила в полной мере. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован надлежащим образом, однако, покупатель не отплатил недвижимое имущество, чем, по мнению истицы, существенно нарушил условия заключенного договора.
При первом рассмотрении дела суд удовлетворил требования женщины. Свое решение суд обосновал тем, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязанности оплатить приобретенное имущество истица в значительной мере лишилась того, на что рассчитывала, заключая договор. Суд посчитал такое нарушение существенным, и признал право женщины требовать расторжения договора и возврата переданной покупателю недвижимости.
Следующая инстанция выразила иное мнение. Апелляцией было принято новое решение, требования женщины оставлены без удовлетворения. Суд не оспаривал того факта, что покупатель не выполнил принятое обязательство по оплате имущества, но посчитал что это нарушение договора не является существенным.
Принимая решение суд сослался на ст. 486 ГК РФ и указал: тот факт, что товар не был оплачен покупателем не влечет возникновения у истицы права на расторжение договора, а порождает только право требовать оплаты дома и участка и взыскания процентов в установленном порядке. Также отказывая истице суд применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от апреля 2010 г. N 10/22 (далее-Постановление № 10/22), В п. 65 Постановления № 10/22 сказано, что в силу ст. 453 ГК РФ стороны разбирательства не могут требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если другие правила не определены законом или соглашением.
Выводы ВС РФ
ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ. В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения. ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.
Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.
Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.
Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар. Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде. Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.
Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Предполагается, что последние разъяснения ВС РФ будут активно применяться судами и послужат дополнительным инструментом защиты прав продавца, добросовестно исполнившего обязательства, в случае, когда эти права нарушены неоплатой товара.
Ведущий юрисконсульт
ООО «Центр правового обслуживания»
Бражников Владимир Сергеевич
Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец требовать расторжения договора купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества.
Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.
Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Апелляционная инстанция решение суда отменила. Апелляция сочла, что неисполнение ответчиком обязанностей по оплате приобретенного имущества само по себе не является существенным нарушением договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными. Поскольку в рассматриваемом деле продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, он, по мнению ВС РФ, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст. 486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.
Отметим, что ранее ВС РФ высказывал иную точку зрения по данному вопросу. Он исходил из того, что нарушение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества не является существенным нарушением договора купли-продажи. Поэтому при отсутствии в законе или договоре специального указания о праве продавца требовать расторжения договора и возврата имущества продавец может претендовать лишь на получение оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27).